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争取软着陆中央再查商业地产外资并购战将上

发布时间:2019-01-31 09:20:21

争取软着陆中央再查商业地产 外资并购战将上演 联商

“总理在三个月内就同一件事三次进行批示,其重视程度可想而知。”上海商学院连锁管理系主任吴建国说。 正是基于温总理的三次批示,从7月份开始,由发改委、商务部、建设部、国土资源部和银监会五大部委组成的联合调查组,将再次对全国所有在建和未建的大型商业设施进行检查。 “这次范围更广,力度更大,如果说3~5月份原四部委对购物中心的彻查还只是收集数据(详见本报2004年5月27日头版《温总理批示“查告” 四部委彻查MALL泡沫度》),那么这次检查带有审查性质,其中不合理的项目要停下来。”一位参加了6月22日商务部全国市场体系建设工作会议的知情人士说。 此时,距离6月16日国务院常务会议总结“我国宏观调控取得明显成效”才过去不到一个星期,一些原以为国家几组重拳已经放尽的企业又开始忧心忡忡:因率先介入商业地产、号称要投资70个大型MALL的大连万达集团,其专管商业地产的高级副总裁汤天伟接受问询时连续追问:“怎么可能呢?建了一半怎么停?” 前不久,大连万达的当家人王健林曾公开承认,政策的调整的确对万达建造MALL的进程产生了影响,他宣称:“对于未开工项目,万达会放一放。”并将原来“到2010年建成70个MALL、总建筑面积1000万平米”的目标下调为“50个、总面积达700~800万平米”。 而闻名沪上、超过30多万平米的虹桥商贸城项目,因土地使用性质和资金问题被停工后至今未见复工迹象。上海市经委一位官员对此的说法是“虹桥那个MALL存在很多问题,在这一轮检查中能否重新通过审批还说不定。”未能就此获得虹桥商贸城方面的证实。 三个月三次批示 “次彻查实际上没有查下去,银监会按照商业联合会提供的购物中心名单,到几个城市摸了一下,发觉不行,就放弃了。”据知情人士的介绍,查不下去的主要原因在于对“购物中心”的概念界定不统一,有的只有2000或3000平方米也叫购物中心,有的明明是购物中心却申报项目叫某某大厦。 由于界定标准和统计口径上的问题,以汇总数据为要务的次彻查没能得出一个准确而清晰的整体性数据,这成为第二次五部委再次扩大范围检查的主要原因,促成者则是商务部。 一位与商务部联系密切的人士透露,5月14日,商务部专门提交给温总理一份《关于流通领域防止盲目投资和重复建设的报告》,里面提出了三条措施:,建议在今年年内,以国务院行政立法的形式出台城市商业点管理条例;第二,对现有商业设施,进行摸底检查;第三,对现有项目,无论是在建的还是未建的,要停下来重新接受商业论证和评估,开工需要符合两个条件,一是符合城市商业点规划(具体包括位置、面积等等)的,要重新听证,二是符合区域业态要求的,要重新进行科学论证。 温总理于次日明确批示,而商务部所提措施,实际上是对温总理第二次有关批示的回应。 本报于今年2月19日发表文章《MALL虚热圈牢银行1300亿资金?》引起温总理重视并批示四部委“查告”后,国务院研究室开始介入这个方面的研究,并于4月9日向总理提交书面意见《关于流通领域的盲目投资和重复建设不容忽视》。 该意见认为,钢铁、汽车、水泥、电解铝等生产领域出现的投资过热现象已经引起了有关方面的关注,但流通领域的盲目投资和重复建设还没有引起足够重视,不少地方仍然加速扩张,主要表现在7个方面:盲目投资打造大商场、商业街、会展中心、大型MALL、中央商务区(CBD)、大型物流园区和大型批发市场。 上述知情人士介绍,温总理对此很重视,很快就给出了专门批示。 五部委再查 6月22日,部长助理黄海在全国市场体系建设工作会议上表示,从7月份开始的检查主要以地方自查为主,把本地的商业设施建设的情况搞清楚,将有关项目分为三类:对于不符合商业点规划、没有市场前景的在建大型商业设施项目,应予改建或停建;未开工的拟建项目,组织有关部门重新进行论证;符合商业点规划的项目,协调有关方面予以支持。 据中国商业地产联盟一位负责人介绍,所有超过3000平米的在建未建项目都将列入此次检查范围,而此前3月份的有关调查范围是5000平米以上的项目;考虑到近国务院派出调查组比较多,五大部委名义上组成联合调查组,但一开始不直接往下派,而是以地方自查为主,联合调查组此后将根据自查结果进行抽查。 来自上海发改委投资处的消息证实,上海已经以部门对口方式启动了对商业设施的检查,“我们刚刚开始统计,任务下发到区计委,现在还不清楚总体结果什么时候能出来。”上海市经委一位官员则透露,大连万达在五角场16万平米的在建MALL项目,已经在新一轮申报审评中获得通过:“那里原来就是商业用地,不是耕地,也不是林地。” 在该次检查中,新参与的国土资源部指向明确——严查土地使用情况。据知情的商业地产专家分析,有三大现象促使国土资源部门介入该次检查: 一是“李戴张冠”。很多商业地产不是搞商业,而是以此为名目圈地,换得地方政府项目的支持;大家对MALL关注是因为它对土地占用量较大,一个占地20万平米的项目,大部分却变成了配套酒店、公寓、甚至高尔夫球场;二是“囤积居奇”。由于土地资源的稀缺性和国家对土地控制越来越严,土地成本必将越来越高,有人用MALL名义拿下一大块地,实际上并不开发,等回头升值的时候再倒出去;三是已经讨论很多的项目中有“资金偏少”问题。 吴建国认为,这次检查一方面会起到“警示吓阻”作用,但“现在大家的关注点已经转向如何实现软着陆,解决问题的前提是摸清家底。” 先摸家底 知情人士介绍:“这次调查主要是配合商务部三条措施中的第二条,以‘摸家底’为主。”次彻查未能达成预想结果的主要原因,也正是在于没能摸清情况。 摸家底难,商务部对此有体会。其阻碍在次彻查中就表现出来了,据一位到沈阳调查的官员介绍,当地的商业局官员为了统计情况,只能找当地报纸看看那里打了广告、那里有报道等等。很多项目是民间投资,因为没有点条例,其立项、建设以及经营过程根本没有经过商业部门。 结果,本应该了解家底的商业部门、银行部门和统计部门都不清楚国内商业设施状况。 这种状况已经不能适应经济发展的需要。商业专家王永平介绍,近年来人们逐渐意识到“商业安全”的概念。商业不同于一般行业,带有很强的公共属性,牵涉到很多方面,例如金融、交通、环境、就业、劳动者权益等等,所以国际上很多发达国家对商业都有调控或限制,包括建设的地点、规模、业态、营业的时间等等。 根据商务部的意见,如果这次检查模式能成功展开,可以为今后有关统计工作打通两个渠道:一是这次商务部协同国家统计局,要求以后把大型商业设施项目全部纳入法定统计范围;二是如果年内实行听证制度,每个项目逐一过堂,凭听证部门的批文去工商部门登记,也能摸清家底。 过与不及之间 但主要变数依然来自部门之间的认同与协调:一是同级部门之间,有知情人士评论,“这一次应该说在部委之间还没有形成共识,如果有关条例能出台,那完全是自上而下的。”二是中央与地方之间,吴建国对第二次检查能真正执行到何种程度并不十分乐观,“以前是地方政府批的,现在却让它自己打自己。” “总体看,我们现在很多时候还是用‘运动式’搞经济,而不是用经济的方法。”吴建国认为,地方政府为地方谋利是正常的,现在出现的问题一方面是因为我们的“大环境”没有跟上,例如一些必要的法规和政策,另一方面是我们还不善于运用利率、加息等经济杠杆。当然在一些特定时期不得不主要依靠行政手段,这样有助于刹住问题,但损失会大一些。 这些损失已经开始隐现。据中国商业联合会购物中心委员会秘书长郭增利介绍,由于银行收紧信贷,开始对商铺销售产生影响,一些开发商为了加快资金回笼而加大力度出售商铺,有的为了运作下去,甚至采取极端降价策略出售,这将使未来的经营风险越来越大,因为收益空间本身就小。 吴建国认为,如果第二次检查以摸家底解决问题为主,那是好事情,因为这将导向“软着陆”,减少企业损失。一个稳妥的做法是对新批项目进行严格听证准入,而对已经运行的项目则尽量保证其不受大影响,毕竟有企业的投资在里面。 郭增利则乐观地表示:“去年底我们就有一个判断,大型商业项目的并购将上演了,那些有经验的运营商就可以发挥主导作用,以低成本进入项目,这样的好处是可以保证项目的成功率。”除了国内的成熟运营商,一个新动向是包括美国国际集团(AIG)、GIC、安泰集团(ING)、汉斯公司(Hines)、荷兰Rodamco等数家境外投资银行、养老基金等等外资大财团大公司,都已开始对中国商业地产市场表现出极大兴趣。 来源:[ 21世纪经济报道 ]

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